**KEINE KÄUFERPROVISION: EIGENTUMSWOHNUNG MIT BLICK IN DEN TIMMERLAHER BUSCH**

Die einstige Vorzeigewohnanlage im Braunschweiger Rheinviertel wurde zwischen 1981 und 1983 in der Weststadt errichtet und umfasst 8 Gebäude mit insgesamt 76 Wohnungen. Die von uns angebotene helle 3-Zimmerwohnung befindet sich im 3. OG eines 8-Familienhauses, welches 1983 fertiggestellt wurde und einen gut nutzbaren, nicht alltäglichen Zuschnitt bietet. Die Wohnung weist eine Wohnfläche von 81,56 m² auf, die sich wie folgt darstellt: Das Elternschlafzimmer verfügt über 14,6 m². Das Stellen eines ca. 3,20 m breiten Kleiderschrankes ist problemlos möglich. Das direkt angrenzende Wannenbad mit Fenster bietet 4,4 m² „en suite“. Das bedeutet, dass die zwei privatesten Räume eines Zuhauses miteinander verbunden sind. Eine wertvolle Besonderheit, die bei diesem Baujahr eine Seltenheit darstellt. Zudem steht ein ca. 4,7 m² großes Gäste-Bad mit Dusche zur Verfügung, in dem Sie Ihre Waschmaschine platzieren können. Das kleine Schlafzimmer bietet mit rund 10,7 m² Platz für mehrere Nutzungen. Ob als Kinderzimmer oder als Arbeitszimmer, Sie haben die Wahl. Zentral angelegt befindet sich ein heller 8,6 m² großer Essbereich, der mit edlem Parkettboden ausgelegt wurde, welcher sich bis in das Wohnzimmer erstreckt. Ein ca. 2,20 m breites Fenster lässt zum Frühstück schönes Sonnenlicht auf den Esstisch scheinen und wird vermutlich zu einem Ihrer Lieblingsplätze Ihres neuen Zuhauses. Im ca. 20 m² großen Wohnzimmer wird Sie die Aussicht beeindrucken. Die 3 m breite Fensterfläche vermittelt einen fließenden Übergang zur Außenwelt und lässt Sie ungehindert in den „Timmerlaher Busch“ blicken. Ihr vom Wohnzimmer aus zu betretende Westbalkon hat eine Größe von rund 6,5 m², die zur Hälfte in die angegebene Wohnfläche einfließt. Die Ausrichtung lädt zu entspannten Stunden in der Sonne mit einem unbezahlbaren Ausblick ins Grüne ein. Darüber hinaus lässt der Balkon unbeobachtetes Sonnenbaden zu. In der ca. 7,8 m² großen Küche befinden sich keine Küchenmöbel, weshalb Sie gefragt sind und eventuell Ihre jetzige Einbauküche verbauen oder sich den Traum einer neuen Küche erfüllen. Auch hier wurde das Fenster, wie in der ganzen Wohnung, im Jahre 2004 erneuert. Zudem wurden auf der Westseite Außenjalousien verbaut. Die Schlafzimmer sind mit Teppich ausgelegt, in der Küche befindet sich PVC-Boden und die Bäder sind gefliest. Die Wohnung bietet eine kleine Abstellkammer auf dem Balkon. Weitere Abstellmöglichkeiten gibt es im trockenen, ca. 12 m² großen Keller. Ihr persönlicher Kellerraum bietet ausreichend Stellfläche für all die Dinge, die nicht in der Wohnung gelagert werden sollen. Für Ihr Fahrrad gibt es einen Extrakeller. Für Ihren PKW gibt es vor dem Haus genügend Parkmöglichkeiten. Vermutlich lässt sich auch ein zweites Fahrzeug mühelos abstellen. Beheizt wird die Wohnung durch Fernwärme, die auch für die Warmwasseraufbereitung zuständig ist. TV empfangen Sie über Kabel D. Die Treppenhausreinigung wird durch die Bewohner durchgeführt. Das Hausgeld inkl. Instandhaltung und Kabel D für die Wohnung beträgt z. Zt. 265,00 € im Monat (1 Pers.). Winterdienst, Heiz-/ Wasserkosten und Grünanlagenpflege sind bereits im Hausgeld enthalten. Davon sind 163,80 € auf einen Mieter umlegbar. Ihr monatlicher Anteil an der Instandhaltungsrücklage beträgt 81,60 €. Die Instandhaltungsrücklage wird mit rund 76.000,00 € im Jahr angespart. Ende 2020 zeigte die angesparte Rücklage mehr als 300.000,00 € auf. Anstehende Modernisierungsarbeiten, wie z.B. die 2021 beschlossene Reinigung der Fassade werden aus der Rücklage finanziert. Die letzten durchgeführten Arbeiten am Haus waren 2008 die Erneuerung der Fenster im Treppenhaus und 2012 der Einbau einer neuen Haustür inkl. Briefkästen und Klingelanlage. FAZIT: Dieser Wohnung sieht man die liebevolle Pflege der Erstbesitzer deutlich an und sie braucht nicht viel, um loszuleben: Neue Tapeten und teilweise neue Bodenbeläge werden diese Wohnung in ein wertiges Domizil verwandeln, welches Ihnen für viele Jahre Freude schenken wird. Perfekt wird es, wenn Sie den Bädern zu einem neuen optischen Auftritt verhelfen. Sie ist eine gute Gelegenheit- ob als Kapitalanlage oder um sie selbst zu beziehen. BITTE NUTZEN SIE DIE MÖGLICHKEIT UNSERE 360° BESICHTIGUNG DURCHZUFÜHREN, BEVOR SIE EINE ANFRAGE SENDEN. Anschließend vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin und prüfen, ob hier Ihr neues Zuhause auf Sie wartet. Wir freuen uns auf Ihren Besichtigungstermin.

Ausstattung

Westbalkon mit Blick ins Grüne Tageslichtbad mit Wanne Gästebad mit Dusche Parkett Kunststoffisofenster aus 2004 Außenjalousien auf der Westseite Fahrradkeller Keller

Lage

Die Wohnung befindet sich in einer ruhig gelegenen Seitenstraße im Rheinviertel der Weststadt. Der als grüner Stadtteil mit wohnungsnahen Grünflächen angelegte Ort ist umgeben von Parks, Kleingärten und Wäldern. Der "Timmerlaher Busch" und das "Broitzemer Holz" liegen praktisch vor der Haustür bzw. hinter dem Balkon dieser Wohnung. Im Osten verläuft das ehemalige Ringgleis, das zu einem Geh- und Radweg ausgebaut wurde. Über diesen kann man das Westliche Ringgebiet, die Gartenstadt, das Kennelgebiet und den Südsee erreichen. Die Weststadt liegt direkt an der Bundesautobahn 391 (Anschlussstelle Braunschweig-Weststadt). Von der Wohnung sind es ca. 2,5 Kilometer bis zur BAB-Auffahrt. Die Verkehrsanbindung zur Braunschweiger City ist auch ohne Auto optimal, da sich die nächsten öffentlichen Verkehrsmittel in unmittelbarer Nähe (ca. 400 Meter) befinden. Die Straßenbahn-Linien 3 und 5 fahren in kurzen Abständen und Sie erreichen die Innenstadt von Braunschweig in ca. 15 Minuten. Die Weststadt verfügt über eine wirklich ausgezeichnete Infrastruktur und lässt keine Wünsche offen. Sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich fußläufig entfernt. So sind z. B. mehrere Ärzte, Apotheken, Einkaufszentren, Bäcker, Blumengeschäfte, Banken, Friseure, Kindergärten und Schulen innerhalb von 5 Gehminuten zu erreichen.

Sonstiges

Diese Immobilie wird so angeboten, dass kein Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten abgeschlossen wird. Die Vergütung bei der Vermittlung dieser Immobilie tragt ausschließlich der Verkäufer. Der Immobilienmakler ist der alleinige Interessenvertreter des Verkäufers und vereinbart mit dem Kaufinteressenten weder eine Vergütung, noch wird ein Maklervertrag abgeschlossen. Auch durch die Vereinbarung eines Besichtigungstermins oder die Übermittlung von Unterlagen sowie die Entgegennahme eines Kaufpreisangebots kommt kein Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten zustande. Das Angebot beruht auf Angaben Dritter. Hierfür übernehmen wir, trotz gewissenhafter Prüfung, keine Gewähr. Irrtümer, Auslassungen, sowie Zwischenverkauf sind vorbehalten. Sollten Sie selbst Eigentümer einer Immobilie sein und diese verkaufen oder vermieten wollen, dann sind wir Ihnen gerne dabei behilflich. 100 % unserer Auftraggeber empfehlen uns weiter! Profitieren auch Sie, als Eigentümer, von einem umfassenden und individuellen Makler-Service von Beginn an. www.adnerundpartner.de Ihr Immobilienmakler im Großraum Braunschweig gehört wiederholt zu den besten Immobilienmaklern Deutschlands.